Die Vergabe von Baudarlehen gehört bereits seit Jahrzehnten zu einem der Hauptzweige deutscher Banken. Diese Darlehen zeichnen sich in erster Linie durch ihre sehr lange Zinsbindung sowie die über die Laufzeit festgelegte Rate aus. Die Zinsbindung wird hierbei, je nach Darlehensart und Kundenwunsch, zwischen fünf bis fünfzehn Jahre fest vereinbart, mitunter sind sogar längere Zinsbindungen bis zu 30 Jahren möglich. Sofern das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungszeit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, müssen die Zinsen zwischen Kunde und Bank neu vereinbart werden. Ein weiteres Kennzeichen von Baudarlehen ist deren Besicherung durch eine Grundschuld in Höhe des Darlehens. Auch die Abtretung von Lebensversicherungen oder Bausparverträgen sind grundsätzlich möglich.
Baudarlehen werden zumeist als standardisierte Annuitätendarlehen vergeben, aber auch andere Finanzierungsformen wie tilgungsfreie Darlehen oder variabel verzinsliche Kredite sind möglich. Im Bereich der Baudarlehen sind zudem nach wie vor die Bauspardarlehen, die an Personen mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag durch die Bausparkassen vergeben werden, interessant.
Annuitätendarlehen weisen, wie oben bereits beschrieben, eine festgelegte Zinsbindungszeit auf, die Rate bleibt während dieser Frist ebenfalls konstant. Eine Kündigung während der Zinsbindung ist meist ausgeschlossen, erst nach Ablauf von zehn Jahren ist die Kündigung unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist möglich. Viele Banken gewähren ihren Kunden gleichzeitig jedoch Sondertilgungsmöglichkeiten, die zwischen 5-10% der Darlehenssumme pro Jahr liegen. Somit wird eine hohe Flexibilität erreicht.
Baudarlehen hingegen, die von der Bausparkasse vergeben werden, setzen einen Bausparvertrag voraus, der mit dem Mindestguthaben, welches zwischen 40-50% der Bausparsumme betragen muss, angespart sind. Ist dies der Fall und wurde die notwendige Mindestvertragslaufzeit eingehalten, erreicht der Vertrag die Zuteilungsreife, das Bauspardarlehen kann genutzt werden. Der Vorteil dieser Darlehen ist bereits bei Vertragsabschluss des Bausparvertrages festgelegte Verzinsung, die zudem meist deutlich unter den Konditionen vergleichbarer Baudarlehen der Banken liegt. Weiterhin haben Bausparkredite den Vorteil, dass die jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist getilgt werden können, wodurch auch die vorzeitige Rückzahlung zu jedem Termin möglich ist.
Für Menschen, die bei ihren Darlehen ganz oder zu einem gewissen Teil flexibel bleiben wollen, eignen sich variabel verzinsliche Darlehen bzw. Cap-Darlehen. Bei diesen kann sich die Verzinsung jederzeit an das allgemeine Zinsniveau anpassen, durch die Cap-Grenze, eine Zinsobergrenze, wird das Risiko stark steigender Zinsen eingedämmt.
Soll ein Baudarlehen beantragt werden, sind in jedem Fall verschiedene Unterlagen einzureichen, mit denen die Bank die Bonität des Kunden sowie ein internes Rating ermitteln kann. Dies ist notwendig, da sich die Zinsen für Baudarlehen seit 2007 maßgeblich an der Kreditwürdigkeit eines Kunden orientieren. Hierfür werden bei Privatpersonen die Einkommensnachweise von mindestens drei Monaten gefordert, Selbstständige müssen hingegen Bilanzen bzw. betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen. Anhand dieser Unterlagen soll dann festgestellt werden, ob die Kreditraten mit diesen Einkommen tragbar sind. Bei Privatpersonen wird hierfür zum Beispiel eine Haushaltsrechnung erstellt, die neben den Einnahmen auch die festen monatlichen Ausgaben enthält. Weiterhin werden für Baudarlehen noch die Unterlagen des Objektes, auf das die Grundschuld eingetragen werden kann, gefordert. Hierzu gehören neben dem Grundbuchauszug auch die Flurkarte sowie Bilder vom Haus. Sie dienen der Ermittlung des Verkehrswertes und somit der Berechnung des Beleihungswertes. Auch dieser ist für die Ermittlung der Zinskondition für das Baudarlehen entscheidend, denn je geringer das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist, desto geringer ist das einzugehende Risiko für die Bank und desto niedriger liegen auch die Zinssätze. So spricht man zum Beispiel von erstrangigen Darlehen, die nur zu maximal 60% des Beleihungswertes aufgenommen werden. Für sie gelten die geringsten Zinssätze.